【必読】一級建築士視点での土地チラシを見るコツと購入注意点

家づくりの全て・コツ
疑問君
疑問君
土地のチラシではどんな見方をすれば良い?
損をしない見方が知りたいなあ。

結論

結論ですが、土地がどんな法規制を受けているかで全てわかります。それについて詳しく、わかりやすく解説します。主に法規制は下記のチェックリストです。

  • 建蔽率と延べ床面積
  • 都市計画上の法規制
  • 防火に関する規制
  • 斜線規制
  • その他

以上は土地のチラシにほぼ載っていますのである程度は確認できます。

 

家を建てる際に土地購入の時になんとなく聞いていた情報、

あの中に結構大切な情報があるのです。

 

「プロに任せておけば大丈夫でしょ」と思うかもしれませんが、

 

プロの力量が分かれるのもあるのです。。

今回はなんとなくだけでも知っておきたい最低限の法律を解説します。

敷地の面積によって建物の大きさが決まる

敷地の大きさによって建物大きさや延べ床面積の制限があります。

さらに、それが次項で説明する都市計画で決まっています。

どんな都市計画に属しているか

 
法律や条例によって建てられる家って限られるんです。
 
これは皆さん、後々知るのですが事前に知っておいた方が有利です。
よく街中でも駅前はごちゃごちゃしてるけど、
少し歩くと閑静な住宅街が広がっている…
よくそんな光景を目にすると思います。
 
あれはなんとなく、あーゆー開発が進んだのではなく、
もともと法的な制限があって街並みが形成されているのです。

都市計画の種類

 
まず、低層住居専用地域と呼ばれる地域(何種とかありますが割愛します)は、
主に3階建てまでしか建てられません。
10m又は12mまでの建築しか建てられないのです。
 
中高層住居や工業、商業などと呼ばれる地域
比較的法規制が緩いので、住宅には向きません。
主にマンションや事務所ビルが多い区域となります。
 

防火に関する制限区域

続いては防火地域か、準防火地域か、防火無指定かという点です。
これは建物がある一定時間燃えない材料で作りなさいという制限です。
 
これによって使う材料が異なる=建物の金額が違ってきます。
 
一番制限が厳しい防火地域は商店街や幹線道路沿いが多いのですが、
 準防火地域は東京都内だとかなり多いです。むしろ、防火無指定が少ないです。
 坪単価も10万ほど変わったりするんですね・・・
 

斜線制限という空の建築範囲制限

 
これは周囲の建物の採光などに配慮するという法律です
斜線制限には3つの種類があります。
 
1、道路斜線
 
2、隣地斜線
 
3、北側斜線
 
道路斜線については敷地から見て、道路の反対側の境界線から
1.25 寸を敷地側に設けるので、その勾配以下に建物を抑えなければなりません。
 
要は道路の幅員が大きければ大きいほど、道路際から離れていると
高さを気にせず建てられます。
 
隣地と建物の間が1mだとすこし危ないです。
あとは天空率でクリアするという方法もあります。
隣地斜線については20m以上の建物に関わるので住宅ではあまり制限されません。
 
あとは北側斜線です。これは北側の建物にも採光が行くように、
という配慮からのようです。 これは北側の敷地境界から
制限がかかります。これは条例などによってかなり違うので、
調べる必要があります。最も厳しい地域では5mから斜めに制限がかかります。
 
街中で見かける北側の屋根が折れているのは斜線による影響が多いです。
 これは主に住宅系に関わる斜線となります。
 
ただ、この法律意外にも各都道府県や市町村において条例というもので、
 さらに建築の制限をかけたりしています。
 

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