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【税金や媒介契約】マンション売却の失敗しないやり方を元営業マンが解説する

家づくりの基礎

マンションを売却することは新しい家の購入や不動産が不要になった場合などあります。しかし、売却方法は営業マンしか知らないことが多いので、元営業マンという立場で知っておいた方が良い事実を解説します。

【みなさんの疑問】

  • マンションの売却を考えているが何から始めればいいの?
  • 売却に関して税金とかどうなの?
  • 売却の手数料はどのくらい?
  • 売却はどこに頼めばいいのか

このような疑問を持たれている方も多いかと思います。今回の記事では下記の内容をまとめました。

  • 売却に備えるもの
  • 売却に関する税金や手数料
  • 売却の依頼先が重要な話
この記事を読む事で、マンションの売却方法の流れが明確に分かり、さらにメリットやデメリットが大きく変わる事実が分かり、効率よく行動できるきっかけが分かります。

【税金や媒介契約】マンション売却の失敗しないやり方を元営業マンが解説する

 

不動産の売却をどのような場合に起こるのか。まずはここを解説します。

 

土地や建物が管理できなくなった時や、相続が発生した時に売却するケースがあります。不動産を売却すると言う事は「自分の資産を売却する」ことになりますので、かなり慎重に行動することが必要です。

マンションや戸建て住宅というのは必ずしも、一生に一度の買い物というわけではありません。不動産の売却の前にどんな方法があるのか知ることが重要です。

この方法を間違ってしまうと、売却できなかったり、損をしてしまったりしまいます。

売却に備えるもの

まず売却の流れを知ることが重要です。それから、あなた自身が備えるものをあぶり出しましょう。

売却の方法

①不動産会社に依頼する

②ネットで査定をお願いする

上記の2つの方法があります。

①に関しては実際に不動産営業の方にお会いをして、物件を見ていただき概要を把握していただきます。

実際に物件がどういった状況なのか、どのような過去があったのかを調査していただいてから売却を開始します。実際に販売を開始してからお客様が現れて購入されたら売却が決まります。

 

しかし、売却されなかった場合(購入客が現れなかった時)は成立しません。それでも売却したいときは、不動産会社に売ることになります。

その時に気をつけたいのが、売却額がかなり下がると言うことです。

 

②に関しては、不動産会社へ行かずに不動産の価値が分かるので営業トークなどに付き合う必要はありません。なので効率的に行動することができます。

売却の流れ

不動産の売却は以下の流れに沿って進んでいくことになります。

  1. 準備(相場の調査・書類の用意)
  2. 査定
  3. 媒介契約
  4. 売却活動
  5. 契約・引き渡し
媒介契約とは

ちょっと専門用語としてあまり馴染みが無いのが媒介契約です。種類として一般媒介契約と専任媒介契約があります。違いはざっくりいうと下記の通りです。

 

  • 一般媒介契約→複数の不動産会社に依頼して売却できる
  • 専任媒介契約→1つの不動産会社に依頼して売却する

 

これは双方のメリット・デメリットを勘案されています。一般媒介契約は依頼主からすれば、複数の不動産会社が動いてくれるので売却する確率が高くなります。

 

一方、専任媒介契約は1つの不動産会社次第ということです。これは不動産会社にとってメリットがあるように見えます。しかし、一生懸命売却活動を行うことになりますし、買取保証のサービスの他にも様々な対応がされます。

売却に関する手数料や税金

マンションなどの住まいを売却するときには手数料がかかります。これは不動産会社が入るので、「仲介手数料」が発生します。しかし、手数料(かかる費用)はこれだけではありません。

 

【売却にかかるもの】

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • 引越し費用
  • ハウスクリーニング費用
  • 各種税金
  • ローン残債の場合は返済費用

フタを開けてみるとかなりの項目数だということが分かります。

基本的には売却額の5〜7%が手数料でかかると言われています。仲介手数料は不動産屋がぼったくりしないように法律で決められています。また、仲介手数料や印紙税は売却金額に応じて、かかるパーセンテージが変わってきます。

 

また、ハウスクリーニングは不動産の大きさによります。

引越しについては、売却と住まい先への引越し回数などによっても変わってきますので、それを見据えて資金を計画しましょう。各種税金は売却に関して利益が出た場合に以下のものがかかります。

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興所得税

 

税金に関してですが、「買い替え特例」という課税に関する特例があります。これは別記事にて解説していますので参考にしてください。

記事作成中

売却を依頼する先が重要な話

不動産の売却をお願いするのは「不動産屋」になります。

街中でも数多く見かける不動産屋ですが、対応するのも人なので差が出るところです。ただ、1社ずつ見ていくことは非現実的であります。大手の不動産会社が良いのかというとそうではありません。それはあくまで指標の1つです。

他には下記の条件も確認しましょう。

  • あなたの住んでいる地域を熟知している不動産屋か
  • 売却に関して経験が豊富な不動産屋か

上記のことを把握した上で探してみましょう。

また、インターネットで一括査定できるサービスもあるのでこれを活用すると手間が省けます。(多くやりすぎると営業の電話などある場合があるので控えめで良いと思います)

 

>>後悔しない戸建て購入の際の注意点を元営業マンが教えます

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