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家づくりの基礎

元大手営業・一級建築士|土地の購入で気をつけること!失敗しない方法

 

たくや
今回は私が実務を通してきて、土地購入で見極めるべき点を解説します。購入してからよくありがちな落とし穴って意外とあるんです。それは不動産屋と住宅メーカーは基本的に連携とってないから。*一部大手は親切に対応します

 

こんな方におすすめ

  • 買いたい土地あるけど大丈夫かな?
  • この土地購入は失敗したくない
  • 本当にこの土地でいいのかな?


など、土地購入を目前に不安に思う方も多いと思います。今回はそんな疑問を一級建築士の目線で解説します。

 

土地購入で気をつけたい点まとめ

 

まずは土地購入で気をつけたい点についてです。これは長くなるので下記の記事にまとめましたのでご覧ください。

 

私の営業経験も含めて記載しております。    

 

冒頭でも少しお話ししましたが、不動産屋と住宅メーカーは無関係であるので基本的に連携はしません。その時に情報が行き交ってなかったり、確認を疎かにすると落とし穴に気付けません。

 

これは不動産屋が悪意で悪い物件を勧めているというわけではなく、計画する家の条件が叶わないということが起きやすいという意味です。

>>後悔しない戸建て購入の際の注意点を元営業マンが教えます

 

次項でその対策等を解説します。

一級建築士の視点で見る土地の注意点

 

なぜ、建築士の視点で土地を見る必要があるのか。それは、

家づくりに与える法規制がたくさんある

 

これは宅建を持っている方なら法律は少し知っていますが、

 

建築士でないとどのくらい間取りに影響を与えるかは分かりません。

 

そこで私が注意すべき法規制をまとめました。主に法規制は下記のチェックリストです。

  • 建蔽率と延べ床面積
  • 都市計画上の法規制
  • 防火に関する規制
  • 斜線規制
  • その他

以上は土地チラシにはほぼ載っていますのである程度は確認できます。家を建てる際に土地購入の時になんとなく聞いていた情報、あの中に結構大切な情報があるのです。

 

資格を持っていれば表向き上はプロですが、力量が実際に分かれてしまうのも事実です。

 

今回はなんとなくだけでも知っておきたい最低限の法律を解説します。

 

敷地の面積によって建物の大きさが決まる

敷地の大きさによって建物大きさや延べ床面積の制限があります。 さらに、それが次項で説明する都市計画で決まっています。

 

建蔽率や容積率のことです。

 

どんな都市計画に属しているか

 

法律や条例によって建てられる家って限られるんです。これは皆さん、後々知るのですが事前に知っておいた方が有利です。

  • よく街中でも駅前はごちゃごちゃしてるけど、
  • 少し歩くと閑静な住宅街が広がっている…
  • よくそんな光景を目にすると思います。

あれはなんとなく、あーゆー開発が進んだのではなく、

 

もともと法的な制限があって街並みが形成されているのです。

 

都市計画の種類

 

まず、低層住居専用地域と呼ばれる地域(何種とかありますが割愛します)は、主に3階建てまでしか建てられません。

 

10m又は12mまでの建築しか建てられないのです。

 

中高層住居や工業、商業などと呼ばれる地域は比較的法規制が緩いので住宅には向きません。もちろん建築は可能です。

 

主にマンションや事務所ビルが多い区域となります。

 

防火に関する制限区域

続いては防火地域か、準防火地域か、防火無指定かという点です。

 

これは建物がある一定時間燃えない材料で作りなさいという制限です。これによって使う材料が異なる=建物の金額が違ってきます。

 

一番制限が厳しい防火地域は商店街や幹線道路沿いが多いのですが、 準防火地域は東京都内だとかなり多いです。むしろ、防火無指定が少ないです。 坪単価も10万ほど変わったりするんですね・・・

 

 

斜線制限という空の建築範囲制限

 

これは周囲の建物の採光などに配慮するという法律です。斜線制限には3つの種類があります。

1、道路斜線

2、隣地斜線

3、北側斜線

 

1、道路斜線については敷地から見て、道路の反対側の境界線から1.25 寸を敷地側に設けるので、その勾配以下に建物を抑えなければなりません。

 

要は道路の幅員が大きければ大きいほど、道路際から離れていると高さを気にせず建てられます。

 

2、隣地と建物の間が1mだとすこし危ないです。(天空率でクリアするという方法もあります。)

 

隣地斜線については20m以上の建物に関わるので住宅ではあまり制限されません。

 

3、北側斜線です。これは北側の建物にも採光が行くように、という配慮からのようです。これは北側の敷地境界から制限がかかります。これは条例などによってかなり違うので、調べる必要があります。最も厳しい地域では5mから斜めに制限がかかります。

 

街中で見かける北側の屋根が折れているのは斜線による影響が多いです。

 

 これは主に住宅系に関わる斜線となります。

 

ただ、この法律意外にも各都道府県や市町村において条例というもので、さらに建築の制限をかけたりしています。

 

私の経験をもとに知っておいた方がいい事もまとめました。

 

>>土地探しの方法やコツはこれ〜元営業マン兼設計が裏側を暴露〜

 

 

最後に

 

如何でしょうか。ちょっと難しい単語などは出てきたかもしれませんが、要は土地購入の前に建築士さんに一目見てもらうと良いと思います。ただ、住宅設計の経験が無い建築士はあまりテクニック面では詳しくないので注意です。

 

最後に本記事のまとめを書いておきますね。

  • 都市計画によって建てられる面積や高さが決まっている
  • 地域によって防火材料を使わなければならない
  • 斜線制限によって屋根の形は建物高さが制限される

 

>>マンションから戸建てへの買い替のメリットや注意点・流れを解説【残債のローンもこれで解決】

>>【評判や口コミ以上の暴露】無料で一括間取りのタウンライフでハウスメーカーの間取りを受け取る

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たくや

【経歴】
建築学科卒業→大手ハウスメーカーで営業・施工管理・設計に従事→大手インフラの建築職へ転職で
【保有資格】
一級建築士・宅地建物取引士・一級建築施工管理技士・照明コンサルタント、他改修資格等
【当ブログの実績】
・管理人の実体験によるもの(住宅からインフラまでの仕事を経験)・資格の合格実績あり(上記参照)
・PV数10,000/月達成している
・独自考案のオリジナル教材100部突破!noteより